离婚，房地产如何分割
奚正辉
《婚姻法》2001年4月28日修改后，婚前购买的房地产归购买方所有，婚后购买的房地产归夫妻双方所有，原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂，根据婚姻法的原则规定，离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定，法官的自由裁量权就会大一点，但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历，把经常遇到的问题归纳总结，望能给当事人一点启发。
一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：该房屋仍为其个人财产，贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。
三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋，登记在双方名下，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：房屋原来是按份共有，婚后转化为共同共有，原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。
四、夫妻一方以个人财产购买了房地产，婚姻关系存续期间增值部分，如何让分割？
答：当事人以个人财产购买了房产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
但是，从最高人民法院的《婚姻法司法解释（三）》的草案来看，最高院从维护社会的和谐稳定的角度，认为婚前房产婚后增值部分，法院在离婚财产分割时，应酌情予以考虑合理分割。
五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与？
答：若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。
六、当事人婚后，父母为双方购房出资，产证登记在夫妻一方名下的，是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与？
答：父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。
七、离婚诉讼中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理？
答：1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，如何处理？
答：人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
九、如何确定购房时间在婚前还是婚后？
答：上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素，而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前，且在婚前支付首付款的，即使在婚后继续还贷，在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点，详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。
十、离婚时，涉及到房地产其他共有人（包括父母、子女与第三人），如何处理？
答：对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉，或者中止离婚诉讼，不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉，案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷，视具体案件确定。
根据物权法的规定，房地产以登记为准，涉及家庭成员的，应该是共同共有，应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人，根据约定按份共有，未约定按出资比例确认。
十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，如何处理？
关于印发《苹果套袋关键技术示范补贴项目资金管理暂行办法》的通知
农业部
关于印发《苹果套袋关键技术示范补贴项目资金管理暂行办法》的通知
农财发［2005］3号
山东、山西、辽宁、河北、河南、青岛、大连农业厅（委、局），陕西省果业局：
为鼓励和支持农民使用优质果袋，提高套袋技术推广应用水平，改善优势区域内的苹果质量，提高种植效益，中央财政设立了苹果套袋关键技术示范补贴项目。为加强项目管理，提高资金使用效果，根据《农业部财政项目支出管理暂行办法》（农财发［2002］36号）及其他有关规定，我部制定了《苹果套袋关键技术示范补贴项目资金管理暂行办法》。现印发给你们，请遵照执行。
农 业 部
二〇〇五年三月二十一日
苹果套袋关键技术示范补贴项目资金管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为鼓励和支持农民使用优质果袋，提高苹果套袋技术推广应用水平，改善苹果质量，提高国际竞争力，促进农民增加收入，中央财政设立苹果套袋关键技术示范补贴项目。
第二条 为加强苹果套袋关键技术示范补贴项目管理，提高资金使用效果，根据《农业部财政项目支出管理暂行办法》（农财发[2002]36号）及其他有关规定，制定本暂行办法。
第三条 农业部根据苹果产业发展需要和年度预算规模确定并下达年度项目计划，及时拨付补贴资金。有关省（市）农业行政主管部门（含果业行政主管部门，下同）结合当地实际组织实施。
第四条 项目实施要以项目区农民得到实惠为出发点，按照公开公正原则，既让农民满意，又不干预企业自主生产经营；既规范操作，又简便易行。
第二章 补贴对象、范围和标准
第五条 补贴对象是项目区种植苹果的农户。
第六条 补贴的优质果袋主要是中档或者高档双层纸袋，要符合以下质量要求：
（一）外纸质地柔软，且具有一定强度，不易裂碎。
（二）外纸有较好的疏水性，吃水量小，雨水不能渗入袋内。
（三）内红双层袋的内袋涂蜡均匀，熔点适当。
第七条 补贴优质果袋的具体标准由农业部下达年度项目计划时一并下发，省（市）农业行政主管部门按照年度项目计划和标准，在充分尊重农民意愿的基础上，通过在全国范围招标确定生产厂家。
第八条 补贴标准按每个果袋补贴0.025元,每亩使用8000个果袋计算，每亩补贴200元。
第三章 项目区和果袋生产厂家的确定
第九条 省（市）农业行政主管部门按照农业部年度项目计划，选择项目县、划定项目区。省（市）农业行政主管部门要严格执行年度项目计划，不得擅自扩大或减少实施面积。
第十条 项目县要具备以下条件：
（一）属全国苹果优势区域内的出口核心区域。苹果种植面积20万亩以上，年出口苹果5000吨以上。
（二）有年出口苹果1000吨以上的大型出口龙头企业，其中有国家级产业化龙头企业的应优先考虑。
（三）基层农业技术推广体系健全，苹果贮藏加工设施完备。
（四）当地政府发展苹果产业的积极性高，财政状况较好。
第十一条 在项目县内划定的项目区要具备以下条件：
（一）以乡为单位，集中连片。
（二）在农民中已基本普及套袋技术，同时农业科技入户工作落实情况较好的应优先考虑。
（三）农民愿意合作采购和使用果袋，同时有规范运行的农民专业合作经济组织的应优先考虑。
（四）具备产业化种植基础，同时实行出口订单生产的应优先考虑。
第十二条 参加投标的果袋生产厂家要具备以下条件：
（一）有5年以上生产苹果套袋的历史，没有发生过重大质量问题。
（二）拥有苹果套袋的自主品牌和注册商标。
（三）年生产苹果套袋2亿只以上。
（四）拥有较为完备的果袋营销网络，并承诺履行售后服务义务。
（五）承诺接受本暂行办法。
第十三条 省（市）农业行政主管部门根据年度项目计划和标准及项目区农民的实际需求，在全国范围进行招标，并将中标候选的果袋生产厂家，按照投标单价由低到高的顺序确定2-3家供项目区选择。
第四章 补贴文书的签订
第十四条 基层农业（果业）部门在中标候选的2-3家果袋生产厂家范围内，与项目区农民签订《苹果套袋补贴及技术推广协议》，明确果袋的商标名称、规格、单价、生产厂家、种植面积、补贴金额等，并将有关内容在各自然村张榜公示，接受群众监督。
上述基层农业（果业）部门可以是县级农业行政主管部门，也可以是县或乡镇农业技术推广部门；签订协议的农民可以是种植苹果的农户，也可以是农民专业合作经济组织。具体办法由省（市）农业行政主管部门确定。
《苹果套袋补贴及技术推广协议》一式四份，其中项目区农民二份，基层农业（果业）部门一份，报县级农业行政主管部门一份。
第十五条 县级农业行政主管部门将《苹果套袋补贴及技术推广协议》汇总报省（市）农业行政主管部门。省（市）农业行政主管部门据此与有关果袋生产厂家分别签订《苹果套袋供应合同》，明确项目区地址，农民姓名和补贴金额，果袋商标名称、规格、单价等，并将有关内容向社会公布，接受社会监督。
省（市）农业行政主管部门应认真审核《苹果套袋供应合同》，确保各项内容与《苹果套袋补贴及技术推广协议》一致。
第五章 实施方案的备案
第十六条 省（市）农业行政主管部门要编制《苹果套袋关键技术示范补贴项目实施方案》报农业部备案。内容包括：
（一）本省（市）苹果生产、销售、出口情况，苹果套袋技术现状和存在的问题。
（二）项目县苹果生产、销售、出口情况。
（三）项目区的范围、面积，苹果生产、销售、出口情况及套袋使用情况。
（四）确定补贴优质果袋的情况。要说明招标工作开展情况；确定优质果袋生产厂家的基本情况；确定优质果袋的商标名称、规格、单价、技术指标等。
（五）项目实施目标、实施内容、进度安排。要说明按照年度项目计划，项目区将要达到的优质果率、出口数量、农民增收金额等；套袋技术推广措施和组织保障措施；时间进度安排等。
（六）附件。一是《苹果套袋关键技术示范补贴项目区和果袋情况表》（EXCEL格式，见附件1）。二是与果袋生产厂家签订的《苹果套袋供应合同》（复印件）。
第十七条 农业部审核《苹果套袋关键技术示范补贴项目实施方案》，按照年度项目计划将补贴资金拨付省（市）农业行政主管部门。省（市）农业行政主管部门要对补贴资金进行分账核算。
第十八条 已经备案的《苹果套袋关键技术示范补贴项目实施方案》不得随意变更。
第六章 果袋的购买和使用
第十九条 项目区农民购买使用果袋的商标名称、规格、单价、生产厂家要符合《苹果套袋补贴及技术推广协议》。
第二十条 项目区农民购买使用果袋，要将《苹果套袋补贴及技术推广协议》交有关果袋生产厂家，并索取厂家的正规销售发票。
有关果袋生产厂家审核《苹果套袋补贴及技术推广协议》与《苹果套袋供应合同》一致，按农民实际购买果袋数量计算销售总额，从中扣除补贴金额后，按余额收取货款并开具正规销售发票。
第二十一条 有关果袋生产厂家要履行售后服务义务和责任。
第二十二条 省（市）农业行政主管部门要指导县级农业行政主管部门组织落实好项目区套袋技术推广工作，同时协调果袋售后服务等事宜。
第七章 补贴资金的结算
第二十三条 苹果生产季节结束，果袋生产厂家将《苹果套袋关键技术示范补贴资金结算表》（EXCEL格式，见附件2）及《苹果套袋补贴及技术推广协议》（复印件）送省（市）农业行政主管部门。
第二十四条 省（市）农业行政主管部门审核《苹果套袋关键技术示范补贴资金结算表》，与《苹果套袋补贴及技术推广协议》、《苹果套袋供应合同》核对无误后，将补贴资金拨付有关果袋生产厂家。
第二十五条 省（市）农业行政主管部门总结项目实施情况和补贴资金拨付情况，以正式文件报农业部，并附《苹果套袋关键技术示范补贴资金结算表》（复印件）。
第八章 附 则
第二十六条 各级农业部门和果袋生产厂家要对所提供报告或材料的真实性负责。提供虚假报告或材料的，一经查实，将严肃处理。
第二十七条 省（市）农业行政主管部门要积极联系有关部门做好招标及市场监管等工作，注意了解情况，发现问题，及时报告农业部。
第二十八条 有关工作经费由省（市）农业行政主管部门安排，不得从补贴资金中开支。
第二十九条 本暂行办法由农业部负责解释。
第三十条 本暂行办法自发布之日起执行。