二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 03:09:42   浏览:9546   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

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财政部、国家发展改革委关于对从事个体经营的有关人员实行收费优惠政策的通知

国家发展改革委员会 财政部


财政部、国家发展改革委关于对从事个体经营的有关人员实行收费优惠政策的通知

财综[2008]47 号


国务院各部委、各直属机构,各省、自治区、直辖市财政厅(局)、发展改革委、物价局,新疆生产建设兵团财务局、发展改革委:
  为鼓励自主创业和自谋职业,进一步促进失业人员再就业工作,根据《残疾人就业条例》(国务院令第488号)、《国务院关于做好促进就业工作的通知》(国发[2008]5号)、《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》(国发[2005]3号)、《中共中央办公厅国务院办公厅关于引导和鼓励高校毕业生面向基层就业的意见》(中办发[2005]18号)、《国务院办公厅转发民政部等部门关于扶持城镇退役士兵自谋职业优惠政策意见的通知》(国办发[2004]10号)的有关规定,经国务院批准,现将对从事个体经营的有关人员实行收费优惠政策等问题通知如下:
  一、登记失业人员、残疾人、退役士兵以及毕业2年以内的普通高校毕业生,凡从事个体经营(除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧等,下同)的,自其在工商部门首次注册登记之日起3年内免收管理类、登记类和证照类等有关行政事业性收费。
  二、上述免交的收费项目具体包括:
  (一)工商部门收取的个体工商户注册登记费(包括开业登记、变更登记、补换营业执照及营业执照副本)、个体工商户管理费、集贸市场管理费、经济合同鉴证费、经济合同示范文本工本费;
  (二)税务部门收取的税务登记证工本费;
  (三)卫生部门收取的行政执法卫生监测费、卫生质量检验费、预防性体检费、卫生许可证工本费;
  (四)民政部门收取的民办非企业单位登记费(含证书费);
  (五)人力资源和社会保障部门(原劳动保障部门)收取的职业资格证书工本费;
  (六)国务院以及财政部、发展改革委批准设立的涉及个体经营的其他登记类、证照类和管理类等行政事业性收费。
  (七)各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门按照管理权限批准设立的涉及个体经营的登记类、证照类和管理类等有关行政事业性收费项目。
  三、财政部门应统筹安排相关部门的经费预算,以保证其正常履行职责。
  四、各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门应制定本行政区域内支持就业工作减免行政事业性收费的具体政策措施,并报财政部、发展改革委备案。
  五、各省、自治区、直辖市财政、价格主管部门要通过多种新闻媒体,向社会公布支持就业工作免收的各项行政事业性收费项目,使登记失业人员、残疾人、退役士兵、符合条件的普通高校毕业生等充分了解和享受有关收费优惠政策。
  六、工商、税务、卫生、民政、人力资源和社会保障等各有关部门应督促本系统内相关收费单位认真落实上述收费优惠有关规定,加强对相关人员享受优惠政策的登记备案管理,确保符合条件的人员享受自主创业收费优惠政策。
  七、各省、自治区、直辖市财政、价格主管部门要加强对上述收费优惠政策执行情况的监督检查,切实保障政策落实到位。对不按规定落实收费优惠政策的部门和单位,要按照相关法律、行政法规规定予以严肃处理。
  八、本通知自发布之日起实施。

                        二○○八年七月八日

吉林省赃物罚没物纠纷财物估价管理办法

吉林省人民政府


吉林省赃物罚没物纠纷财物估价管理办法
吉林省人民政府令第35号


  《吉林省赃物罚没物纠纷财物估价管理办法》已经1995年10月5日首政府第35次常务会议通过,现予发布施行。

一九九五年十月十六日



第一条 为了加强对赃物、罚没物和纠纷财物估价的管理,保护公民、法人和其他组织的合法权益,保证行政执法和司法活动的正常进行,根据有关法律、法规规定,结合我省实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称赃物是指违法犯罪行为所侵占的公私财物。
罚没物是指司法机关、行政执法机关依法没收、处罚的财物以及抵缴需要变卖的财物。
纠纷财物是指民事、经济、行政案件和损害事件、事故中的损害物、抵押物、变卖物、留置物和赔偿物。
第三条 凡本省行政区域内行政执法机关、司法机关、仲裁机构在执法、司法和仲裁时遇有价格难以确定或者对价格有争议的赃物、罚没物和纠纷财物,均应按本办法进行估价。
第四条 县级以上人民政府的物价行政主管部门是赃物估价的主管部门。其设立的价格事务所(以下简称估价机构)是赃物的估价机构。
罚没物和纠纷财物属于集体和个人部分,由物价部门的估价机构估价,属于国有资产部分由物价部门的估价机构或取得国有资产评估资格的评估机构估价。
第五条 估价机构在估价时,应当按照合法、公正、合理的原则进行。
第六条 估价机构应当配备专职估价鉴定人员。配备的专职估价鉴定人员须经省物价部门培训,考试合格取得《估价鉴定资格证》后,方可从事估价鉴定工作。
第七条 需要委托估价机构进行估价鉴定,按下列规定办理:
(一)立案侦查、查处的刑事案件和行政处罚案件,由负责办理的检察机关、公安机关、行政执法机关、纪检监察机关委托。
(二)人民法院受理的民事、经济、行政案件,由人民法院委托。
(三)进行仲裁的案件,由受理案件的仲裁机构委托。
(四)事故损坏赔偿物,由法律、法规授权处理的机关、单位或当事人委托。
(五)调解组织受理的经济纠纷,由调解组织或当事人委托。
(六)不属于上列范围的财物估价鉴定,由当事人直接委托。
第八条 委托人委托估价机构进行价格鉴定时,应当与估价机构签定估价鉴定委托书,并应向估价机构提供必要的资料。
估价鉴定委托书主要包括:委托人名称,委托价格鉴定财物的品名、规格型号、数量、来源等情况。
第九条 估价机构进行价格鉴定,应当按以下方法进行:
(一)属于国家定价的,按国家规定的价格标准计算;
(二)属于国家指导价的,以规定的中准价为基础,参照市场价格水平计算,或按规定的作价原则和作价办法计算,国家有专项规定的,按专项规定执行;
(三)属于市场调节的,比照市场中等价格计算;
(四)生产领域中的半成品比照成品价格折合计算,原辅材料按进货价格加实际合理费用计算;
(五)运输途中的物品,按当时发货地市场价格加合理运杂费计算,国家另有规定的除外;
(六)需要折旧的,依照国家的规定和实际使用程度并参照市场价格水平计算;
(七)文物、金银、珠宝、入境物品等特殊物品,按国家有关规定办理;
(八)事故损坏损失物品,按重建、修复价格计算,国家另有规定或有合同约定的除外;
(九)对依法变卖的财物,按实际价格折成当地市场批发价格计算;
(十)海关处理案件所涉及的物品,按进出口商品作价原则或参照国内同类物品认定价格;
(十一)法律、法规规定的其他方法。
第十条 估价机构进行估价鉴定时,应对估价财物逐个查验,分类核定并查明与价格相关的事实,取得必要的证据资料,不得抽样估价和综合估价。
第十一条 估价机构接受估价委托后,对所承担估价鉴定财物应当在7日内向委托人出具《估价鉴定结论书》。但另有约定的除外。
第十二条 委托方对估价机构出具的估价鉴定结论有异议的,可以在收到估价结论之日起7日内向上一级估价机构提出复核申请;对省物价估价机构第一次估价有异议的,可申请其重新复核。在复核中,原估价人员应当回避。上一级估价机构和省物价估价机构应当在收到复核申请之日
起10日内作出复核估价结论。
上级物价估价机构发现下级物价估价机构出具的估价结论有错误,应当及时纠正。
第十三条 估价机构出具的《估价鉴定结论书》和《复核估价结论书》必须由参加估价的两个以上估价人员签名,并加盖估价机构印章。估价人员和估价机构对估价结论的真实性负责。
第十四条 估价人员对赃物、罚没物和纠纷财物估价时,有下列情形之一的,应当回避:
(一)是本案当事人或者当事人近亲属;
(二)本人或者其近亲属与本案有利害关系;
(三)与本案当事人有其他关系,可能影向公正估价的。
第十五条 物价部门、估价机构出具的估价结论和复核结论或国有资产管理部门出具的评估确认通知书和裁定通知书是行政执法机关、司法机关办案和处理价格纠纷的依据。
第十六条 估价机构对赃物、罚没物和纠纷财物估价,实行有偿服务。具体收费办法,由省物价主管部门会同省财政主管部门另行制定。
第十七条 估价从业人员在估价过程中,徇私枉法,弄虚作假,由其主管部门给予行政处分,情节严重的,注销估价资格;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第十八条 公民之间、法人之间以及相互之间财物的价格纠纷、难以确定价格的过期无主物可以参照本办法估价。
第十九条 本办法自发布之日起施行。



1995年10月16日