江西省吉安市人民政府


吉安市人民政府关于印发吉安市商品房预（销）售网上即时备案管理实施办法的通知

吉府发〔2006〕18号


各县（市、区）人民政府、市直各单位：

经市政府同意，现将《吉安市商品房预（销）售网上即时备案管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



二〇〇六年五月二十五日



吉安市商品房预（销）售网上即时备案

管理实施办法


第一条 为规范商品房预（销）售行为，增强商品房交易的透明度，维护商品房销售双方当事人合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内新建商品房的销售，适用本办法。

第三条 吉安市房地产管理局负责新建商品房预（销）售合同网上即时备案的组织实施及其相关管理工作。

市中心城区吉州、青原房地产交易所具体负责所辖区新建商品房网上预（销）售合同备案的管理和服务工作。各县（市）由当地房地产管理部门负责实施该项工作。

第四条 房地产管理部门在审核商品房预售许可条件时，实行网上认证制。

房地产开发企业在中心城区办理商品房交易上网备案应按区域划分，分别到吉安市吉州、青原房地产交易所办理入网手续，签订网上服务协议，并按物价部门核定的收费标准，交纳商品房预（销）售网上即时备案服务费。

第五条 房地产开发企业办理入网认证手续，应提供下列证件和资料：

1、法人营业执照、资质证书、法人授权委托书；

2、入网认证申请表；

3、建筑工程规划认定书、土地使用权证；

4、项目申请表、预售项目资料、楼盘信息、商品房面积预测报告；

5、入网认证承诺书。

第六条 房地产开发企业办完商品房预（销）售入网备案手续及取得商品房预售许可证后，吉安市房地产信息中心2日内应在吉安房地产信息网公布下列商品房网上预（销）售信息：

1、《商品房预售许可证》的相关内容；

2、商品房项目的规划总平面图、各幢的建筑平面图及相关图片；

3、商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元（套）数、总层数及具体房号、可销售面积清单；

4、商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；

5、房地产抵押、查封等权利限制情况；

6、商品房买卖合同示范文本；

7、商品房的拟开盘时间、拟销售的价格和均价；

8、商品房项目物业管理方案；

本条第6项规定的商品房买卖合同示范文本，由市房地产管理局制定。本条第7项规定的商品房拟开盘时间，可为取得预售许可的日期，也可为房地产开发企业自行确定的日期。房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格和均价，应及时在网上操作系统中进行变更。

第七条 房地产开发企业不得在网上提供虚假信息。

第八条 房地产开发企业在申请商品房预售许可时，可申请部分房源为预留房源，预留房源的数量不得超过可供预售商品房总数的10%，并明确预留房源销售时间。凡已在网上公布的可供预售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。

第九条 房地产开发企业要按公布的开盘时间如期开盘，如不能按期开盘，房地产开发企业应于开盘前3日在吉安房地产信息网进行公告。

第十条 商品房销售的当事人双方应当根据网上公布的商品房买卖示范文本协商拟定合同条款；

商品房买卖合同经当事人确认后，房地产开发企业必须在10日内通过商品房网上备案系统将买卖双方基本信息传至房地产交易所办理备案手续。

如未备案，10日后网上标识将自动转为"可售"，记录该套商品房一次换手；如双方当事人解除合同，可以通过商品房网上备案系统撤销合同，恢复"可售"标识，同时记录该套商品房一次换手。

商品房买卖合同经当事人网上确认后，当事人要求签订书面合同的，应予以办理。

第十一条 商品房买卖合同登记备案后，当事人双方经协商一致，需要变更或解除商品房买卖合同的，应持当事人的有效身份证件，向房地产交易所提出书面申请办理变更或注销合同的登记备案手续。

商品房买卖合同解除后，应在网上进行公示，公示内容包括房屋坐落、户型、价格、面积和售房单位等。

第十二条 房地产开发企业未办理入网手续，不得以预订、预约等任何方式进行商品房预（销）售。房屋产权登记部门不得办理按揭及产权登记手续。

第十三条 市房地产管理局应当建立开发、销售代理企业诚信承诺制度及信用档案。开发企业及其委托的销售代理企业在办理商品房销售过程中违反诚信承诺制度的，应上网公示，并载入该企业的信用档案。房地产开发企业在网上发布虚假信息的，由有关部门依法查处。

第十四条 市房地产管理局要对房地产开发企业或销售代理企业的网上操作人员进行定期培训与考核，并在网上公示其姓名；不符合条件者不得使用吉安市商品房预（销）售网上备案系统，由其房地产开发企业或销售代理企业另行派出符合条件的人员进行操作。

第十五条 吉安市房地产信息中心应当及时发布全市新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。

第十六条 本办法由市房地产管理局解释。

第十七条 本办法自发布之日起施行。




浅谈书证的意义

刘福发


　　书证作为以文字、符号、图画等反映其与案件之间的关联性的证据，其在诉讼证明中的运用十分广泛，对于正确处理案件有十分重要的意义。
　　首先，书证在各种诉讼活动中是使用最为广泛的证据之一。书证大多数是以文书的形式出现的，而文书是沟通、交流、传递信息的媒介，在社会生活中被广泛使用。这些被广泛使用的文书，一旦涉及诉讼案件，便可以作为书证使用，证明有关事实。另外，依照法律规定，许多法律行为必须以书面形式进行。如在民事诉讼中，我国有关实体法律、法规对一系列重大的民事行为多限定必须采用书面形式，如《民法通则》第56条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”《合同法》第10条规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”故此，对于那些应当依法采用书面形式订立的合同，只有在采用书面形式的条件下，才具有法律效力。对于某些法律行为，法律要求必须经过公证才能产生应有的效力，除公证文书外，其他证据均不能证明该行为有效。这些都决定了书证使用的广泛性。
　　其次，书证是以其在客观载体上记载、表述的思想内容来证明案件事实的，一般具有意思表示明确、具体、形象的特点，使常人一看便知。如果收集到有关书证，许多情况下可以顺利弄清案件事实真相，有利于案件及时处理。尤其是某些法律文书在作出之后，又经过公证或鉴定程序，对其真实性、合法性已经审查、核实的，其证明效力就更为显著；同时，书证在许多情形下属于直接证据。可以直接证明案件的主要事实。这一特点在民事诉讼和行政诉讼中表现得更为明显。对一些民事、行政案件的有关待证事实，根据法律的有关规定，应当采用书面文件的形式来加以证明。这是因为根据有关实体法的规定，一些民事法律关系和行政法律关系的发生、变更或消灭，应以书面形式表示，即其权利义务关系是以书面形式确定的。因此，在诉讼证明中，往往可以依据书证认定案件主要事实或关键情节，从而使案件得以及时、准确地处理。
　　再次，书证以一定的物质材料作为客观载体，只要文字、符号和图案等在特定的客观载体上生成和保存下来，其表述的特定思想内容也就固定下来。如果书证本身未遭毁损，它所记载和表述的内容就可以长期保存。即便有时其客观物质载体遇有毁损，只要不影响到有关的文字、符号和图形，同样可据以了解其所载述的人的思想、行为、事件等有关事项，并不影响其证明力。从这一点上，与物证或人证会因时间的流逝、环境的变迁，或者基于其他主观、客观上的原因而发生变化、异常或失真的情形相比，书证更具有显著的优越之处。
　　最后，书证是审查其他证据是否真实、可靠的重要依据。书证常常形成于案件发生之前或发生过程中，其内容是对一定案件事实的客观记载，只要经过必要程序确认其并非出自伪造，经核实其事后未被篡改，其真实、可靠性就毋庸置疑；书证中的相当一部分属于公文性书证，是国家职能机关为行使职权而制作的，这种书证的真实性一般是有保障的，具有较强的证明力。如国家审判机关制作的已经发生法律效力的刑事、民事、行政判决书和裁定书，国家各级行政主管部门依照职权所颁发的各种文件，经过法定程序公证证明的文书等。这些书证，可以将其作为核实、印证其他证据材料是否可信、真实的依据。书证从产生的方式上可分为原始书证和复制书证，相比较而言，原始书证的证明力更强。在实践中，原始书证往往可以用来鉴别和认定其他证据是否真实、可靠，以便决定其取舍。


北安市人民法院 刘福发