江苏省盐城市人民政府


盐政发[2004]78号


盐城市人民政府印发《关于规范市区房地产开发经营行为的十项规定》的通知

　　
盐都区、亭湖区人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《关于规范市区房地产开发经营行为的十项规定》印发给你们，希切实贯彻执行。


二O O四年三月九日








关于规范市区房地产开发经营行为的十项规定


为规范市区房地产开发经营行为，促进市区房地产业的健康发展，根据国家和省有关规定，结合盐城市区实际情况，特作如下规定：
一、严格市场准入条件。凡在市区从事房地产开发活动的企业(以下简称开发企业)必须具有相应的开发资质，持资质证书和营业执照在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务。不具备开发资质的土地中标人须依法成立(联合)具有相应房地产开发资质的企业方可对中标地块进行开发。外地开发企业须到资质管理部门登记备案。对无证无照、虚假出资、抽逃注册资本或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法查处。房地产开发用地一律从政府土地市场依法取得，土地取得后不得擅自转让或隐性转让土地使用权。禁止任何单位和个人擅自改变行政许可的性质、用途和范围变相搞房地产开发。
二、保证项目开发规模。要强化规划的调控作用，严格控制零星开发。单个房地产开发项目用地(含其他居住综合用地)出让除特殊情况外，不得少于2公顷；每宗地同步开工的房屋至少3幢以上，住宅项目应成组团建设。严禁肢解开发项目，严格规范工程项目转让行为。
三、控制高档商品房开发建设。政府将根据市场需求情况，结合城市建设需要，合理制订市区年度房地产开发计划，进行总量控制。同时，通过规划调控和土地出让合同的约定，加大套型适中、价格适当的普通商品房供应，严格控制别墅、高档商品房和大套型住房建设，以满足中低收入家庭的购房需求。开发企业须严格按照规划审批和土地出让合同的约定实施开发建设，并优先安排政府定销房建设任务。
四、限定开发周期。规划批文要明确分期建设序列和组团规划要求，土地出让合同中要明确开工时间和开发进度，并实施严格的跟踪监督。开发企业要确保按期完成开发项目，不得囤积土地。对违规延期的补缴土地增值收益，直至依法收回土地使用权。
五、确保公建配套。住宅小区的规划建设必须全面按照国家康居示范工程、生态住宅小区建设的标准和要求，配套安排绿化、防洪、给排水、路灯、燃气、供电、通信、有线电视、环卫、物管及社区用房、消防、安全等公建项目，坚持与商品房建设同步施工、同步交付使用，按组团进行验收。有关部门要在各个环节上进行把关，严格监督，保证小区功能完善，不得以牺牲环境和公建配套为代价来提高商品房容积率。近期，有关开发企业要按照市政府文件要求搞好老小区的综合整治和近年新建小区达标工作，经验收合格的方可移交实行社会物业管理。
六、严明工程质量安全责任。房地产开发工程必须严格执行国家强制性技术标准，确保结构安全和房屋质量。开发企业应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照《住宅质量保证书》的约定承担商品房保修责任。因工程质量问题影响房屋安全使用的，开发企业应当依法承担赔偿等法律责任，并依法追究开发企业、施工企业的质量安全责任。
七、强化销(预)售和售后管理。开发企业预售、现售商品房必须符合国家规定的条件。预售商品房必须取得《商品房预售许可证》。现售房屋须到房管部门备案，按有关规定与购房者签订规范的商品房买卖合同，不得无证销(预)售、批量售房、违法收取预订款，不得发布虚假房地产销(预)售广告或信息误导、欺诈消费者。房屋面积计算必须符合规范，推行按套内面积计价方式，不得“短斤少两”。房地产中介机构受托销(预)售商品房时，同样必须符合有关规定。禁止开发企业和中间商囤积房源、待价而沽、炒买炒卖。住宅小区在交付使用过程中，开发企业要严格兑现合同，并通过公开招投标方式选聘物管企业实施前期物业管理；交付使用的建筑面积达到一定比例并经综合验收合格后，应依法成立业主大会、业主委员会，实施社会化、专业化、市场化物业管理。
八、规范商品房价格管理。普通商品房销售前由物价部门会同有关部门进行核价，按照合理成本、合理利润确定销售基准价格。严肃查处虚报成本、哄抬房价、擅自定价、擅自扩大浮动幅度等价格违法行为。严格执行商品房价格“一价清”、“一套一 标"及“价费结算清单"三项制度。定期公布不同区位的存量
房销售指导价，指导二手房交易。
九、健全全过程监督管理和验收制度。规划部门负责对开发企业在开发建设过程中规划执行情况进行全过程跟踪监督；国土部门负责对开发用地合法使用情况进行检查监督；建设部门负责房地产企业资质管理，建筑工程质量安全管理，单体工程自检监督、公建配套项目和达到组团规模时的竣工验收；城管部门负责对配套建设的环卫设施进行验收；物价部门负责对商嘉房价格进行监督管理；工商部门负责对房地产市场秩序进行管理；房管部门负责销(预)售和售后物业管理，在房屋产权证书发放前和住宅小区正式移交社会物业管理前均要进行综合复验。监督管理和检查验收工作必须从源头抓起，全方位规范。市各有关部门应根据职能分工，切实履行职责，严格执行国家、省、市有关政策规定和技术规范，不得放任和走过场，否则以不作为论处。对达不到规定标准和要求的，责令其限期整改。综合复验不合格的不得上市销售和发放房屋产权证书，不得移交社会物业管理。
十、实行信用惩戒制度。开发企业应遵纪守法、诚信经营．切实维护消费者的合法权益。凡违背房地产开发经营有关法律、法规、规章的规定，扰乱市场秩序和损害公众利益的，由规划、建设、国土、房管、物价、工商等部门按各自职权依法进行处罚，严肃琴戒，并相互抄告，由市建设局总备案。市建设局要会同工商局建立开发企业信用档案制度，定期通过媒体进行公布。对其中问题严重或拒不改正被列入“黑名单”的，限制其再参与市区新的土地出让竞标及房地产开发活动；直至依法变更或注销其资质证书，吊销其营业执照，责令其退出房地产开发市场。



江西省人民政府


江西省规范行政处罚裁量权规定(省政府令第196号)



　　　 《江西省规范行政处罚裁量权规定》已经2011年12月26日省人民政府第59次常务会议审议通过，现予公布，自2012年3月1日起施行。
　
　
代省长 鹿心社
　 二○一二年一月十一日


　

江西省规范行政处罚裁量权规定


　　
　 第一条 为了规范行政处罚裁量行为，保障和监督行政处罚实施机关正确行使行政处罚裁量权，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政处罚法》及其他相关规定，结合本省实际，制定本规定。
　 第二条 本规定所称行政处罚裁量权，是指行政处罚实施机关依法行使行政处罚权时，在法律、法规、规章规定的范围和幅度内享有的自主决定权和处置权。
　 本规定所称行政处罚实施机关，是指本省具有行政处罚权的行政机关和法律、法规授权实施行政处罚的组织。
　 第三条 本省行政处罚实施机关行使行政处罚裁量权应当遵守本规定。
　 第四条 县级以上人民政府应当加强对本行政区域内规范行政处罚裁量权工作的组织领导。
　 规范行政处罚裁量权的工作情况，纳入各级人民政府和行政处罚实施机关依法行政考核内容。
　 第五条 县级以上人民政府法制机构具体负责组织、指导、协调、监督本行政区域内的规范行政处罚裁量权工作。
　 上级人民政府所属部门依法指导并监督下级人民政府相应部门规范行政处罚裁量权工作；实行省以下垂直管理的部门规范行政处罚裁量权工作受同级人民政府监督。
　 各级行政监察机关依法对行政处罚裁量权的行使实施行政监察。
　 第六条 规范行使行政处罚裁量权应当遵守下列规定：
　 (一)行使行政处罚裁量权应当具有法定依据，符合法定程序;
　 (二)行使行政处罚裁量权应当以事实为根据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当;
　 (三)平等对待行政管理相对人，违法行为的事实、性质、情节及社会危害程度等因素基本相同或者相似的，给予基本相当的行政处罚;
　 (四)法律、法规、规章规定可以选择行政处罚种类的，应当明确适用不同种类行政处罚的具体条件;
　 (五)法律、法规、规章规定可以选择行政处罚幅度的，应当根据涉案标的、主观故意、违法手段、社会危害程度、行为人具备的客观条件等情节划分明确、具体的不同等级。
　 第七条 有下列情形之一的，依法不予行政处罚:
　 (一)违法行为人不满14周岁的;
　 (二)精神病人在不能辨认或者不能控制自己行为时有违法行为的;
　 (三)违法行为轻微并及时纠正,没有造成危害后果的;
　 (四)违法行为在两年内未被发现的,但法律另有规定的除外;
　 (五)其他依法不予行政处罚的。
　 前款所称不予行政处罚，是指在某些法定的特殊情况下，行政处罚实施机关依法对当事人的违法行为不给予行政处罚。
　 第八条 制定给予从轻或者减轻行政处罚的执行标准时，应当考虑下列情形：
　 (一)违法行为人满14周岁不满18周岁的;
　 (二)受他人胁迫、诱骗实施违法行为的;
　 (三)主动消除或者减轻违法行为危害后果的;
　 (四)配合行政执法部门查处违法行为有立功表现的;
　 (五)其他可以给予较轻处罚的。
　 前款所称从轻或者减轻行政处罚，是指行政处罚实施机关根据违法行为的具体情节，对该违法行为在依法可能受到的几种处罚种类中选择较轻的处罚种类，或者在一种行政处罚种类允许的幅度内选择较低限度或者最低限度予以处罚。
　 第九条 制定给予从重行政处罚的执行标准时，应当考虑下列情形：
　 (一)隐匿、销毁违法证据或者有其他妨碍执法行为的;
　 (二)不听劝阻,继续实施违法行为的;
　 (三)违法情节恶劣,造成严重后果的;
　 (四)胁迫、诱骗、教唆他人实施违法行为的;
　 (五)共同实施违法行为中起主要作用的;
　 (六)屡教不改，多次实施违法行为的;
　 (七)在发生突发公共事件时实施违法行为的;
　 (八)其他可以给予较重处罚的。
　 前款所称从重处罚，是指行政处罚实施机关根据违法行为的具体情节，对该违法行为在依法可能受到的几种处罚种类中选择较重的处罚种类，或者在一种行政处罚种类允许的幅度内选择较高限度予以处罚。
　 第十条 省人民政府有关部门应当按照本规定，在本系统负责实施的法律、法规、规章实施之日起6个月内，对其中具有裁量情形的行政处罚规定，制定与具体违法行为相对应的行政处罚裁量权执行标准，供本系统行政处罚实施机关遵照执行。
　 有立法权的设区市制定的地方性法规、规章涉及行政处罚裁量权的，由设区市人民政府有关部门依照前款规定制定行政处罚裁量权执行标准。
　 第十一条 设区的市、县级行政处罚实施机关可以根据本地实际情况，在上级行政处罚实施机关制定的行政处罚裁量权执行标准范围内，细化行政处罚裁量权执行标准。
　 第十二条 行政处罚裁量权执行标准应当按照《江西省规范性文件备案办法》的规定报上一级行政机关备案，并通过政府网站、政府公报向社会公开。
　 第十三条 行政处罚实施机关应当根据法律、法规、规章的变化或者执法工作的实际情况，对行政处罚裁量权执行标准进行修改、补充和完善。
　 第十四条 行政处罚实施机关应当通过开展宣传培训、制作典型案例等多种方式，指导、规范本系统行政处罚裁量权的行使。
　 县级以上人民政府法制机构应当协助、指导行政处罚实施机关开展行政执法业务培训。
　 第十五条 行政处罚实施机关行使行政处罚裁量权时，应当执行有关法律、法规、规章规定的告知、听证、说明理由、职责分离、集体讨论决定等制度。
　 第十六条 行政处罚实施机关行使行政处罚裁量权时，应当充分听取当事人的陈述、申辩，并记录在案；所认定的事实和给予不予处罚、从轻处罚、减轻处罚、从重处罚等裁量因素，应当在案件调查报告和行政处罚决定书中予以说明。
　 第十七条 县级以上人民政府及其所属部门应当建立健全规范行政处罚裁量权的监督制度，通过行政复议、行政处罚案卷评查、行政执法监督检查、考核评估以及对行政处罚的投诉处理等方式，对规范行政处罚裁量权的情况进行监督。
　 第十八条 公民、法人或者其他组织认为行政处罚实施机关违法行使行政处罚裁量权的，可以向本级人民政府有关部门和上级行政处罚实施机关投诉、举报。
　 接受投诉、举报的部门对受理的投诉、举报应当进行调查核实，依照职权在30日内作出处理，并将处理情况书面告知具名投诉人、举报人。
　 第十九条 行政处罚实施机关发现行使行政处罚裁量权违法或者不当的，应当主动、及时纠正；行政处罚实施机关不自行纠正的，由本级人民政府或者上级行政处罚实施机关依照有关法律、法规责令限期纠正或者予以撤销。
　 第二十条 行政执法人员违反本规定，滥用行政处罚裁量权的，由所在机关给予批评教育、离岗培训的处理，或者由行政执法证件核发机关收回其行政执法证件，取消其执法资格；情节严重的，依法给予处分。
　 第二十一条 本规定自2012年3月1日起施行。