论不完全履行归责事由举证责任

【内容提要】众所周知，自1902年德国人Staub（史韬布）发现债务不完全履行理论以来，其一直是现代民法理论中一个颇受争议的问题。围绕不完全履行理论争议之处颇多，从而也促进了现代民法的发展。与我国而言，虽无不完全履行理论见诸于律法之上，然亦有研究之必要，可资立法、司法之参考。本文所探讨的是债务不完全履行中归责事由的举证责任的问题，关于不完全履行归责事由的举证责任问题，历来学者研究较少。然举证责任作为现代民事诉讼中的脊梁，对其研究有助于全面认识不完全履行之理论。因此，笔者试图从不完全履行体系本身着手，并结合民法体系构建和我国当代社会发展的现实，对不完全履行归责事由的举证责任进行合理分配，务使当事人的举证责任更加符合理论和实际的需要。

【关键词】 不完全履行 举证责任 瑕疵履行 加害给付



一、不完全履行
（一） 不完全履行的概念

债的不完全履行，又称之为履行不当，或不完全给付。它同履行（给付）不能，履行（给付）迟延一样同属于债务不履行之一种形态 。所谓不完全履行，谓债务人虽以为完全给付之意思为给付，而未符合债务本旨之给付 。意指债务人自认为自己是按完全履行之意思来为给付，然实际上该给付并不符债务的本旨，从而对债权人的利益造成了一定的损害。不完全履行，虽说是履行的不完全，但其毕竟做出了债务履行的行为，是一种近乎于履行的状态。从债务不履行这一词的词面上意思观之，会发现不完全履行似非属债务不履行之范畴 。理论上言之，债务不履行只存在履行不能和履行延迟两种状态中，但为了研究和实务的需要，大多数国家立法亦或学说著作中都将不完全履行纳入债务不履行之框架内，在此需要注意下。
不完全履行，前身是“积极侵害契约”，它是由德国人Staub(史韬布)在1902年德国法学会的纪念文集上发表的一篇论文 “论积极侵害契约及其法律效果”而得名的。Staub针对德国民法实施后实务中遇到的问题（德国民法1901年颁布施行），譬如a.出卖人将其所制造含有易爆成份之照明设备交付给买受人时，并没有告知其应当注意事项，致买受人在使用该照明设备时发生爆炸，造成重大损害；b店员因过失，以低于进货的价格出售商品；c出卖人交付腐败的苹果，致买受人其他苹果受到传染，发生重大损害等等计有14个案例来说明虽然德国民法在债务不履行中对履行不能及履行迟延虽设有详细规定，但其所提出的这些既不属于履行不能，也不构成履行迟延，德国民法对此并没有规定，是法律上的一个漏洞 。所以Staub氏认为，德国民法对于积极侵害契约之案例既未设规定，侵权行为法之规定又未尽周全，而这些案例中，债务人应负损害赔偿责任却是很明显的，因此应类推适用给付迟延之规定，使债权人就其所受之损害，得请求损害赔偿。对于持续性履行的契约，如果契约无法达到其目的，可以解除契约。当时也有学者质疑Staub,认为可以使用侵权行为的理念来调整，但Staub认为侵权行为之成立，原则上须以权利（尤其是绝对权）受侵害为前提要件，单纯的义务之违反，并不构成侵权行为。不论Staub的解释是否合理，但至少Staub的理论开启了不完全履行理论研究的先河。此后学者对于不完全履行的问题进行了深入的研究。Enneccerus认为这种债务不履行，不应当仅仅限于因契约而生的债务，单独行为以及依法律规定而生的债务也同样适用，故改“积极的债权的侵害”较妥。Zitelmann认为，不作为亦可构成此种债务不履行之责任，例如机器之出卖人未告知特殊之使用方法，致发生损害，即其所举出的著名例子，“积极”一词，不无语病，故改称为不良给付 。惟一般言之，德国学者通说承认及采取Staub氏的基本理论，称之为“积极侵害债权”，我国台湾地区则称为不完全给付。对于Staub的发现，德国权威民法学者Larenz教授对此项理论之发展，曾有如下之结论：“现行民法有漏洞存在，确属事实。Staub于1902年即已发现，并提出填补此项漏洞的方法，即类推适用关于迟延的规定。事实上，所应适用者，非仅此而已。我们应由给付迟延及给付不能之规定，导出一项法律基本原则，认为债务人因有可归责之事由违反债之关系上之义务无论其为给付迟延，给付不能或不良给付致债权人于其人身或其他权益遭受损害，应当承担损害赔偿责任。此项原则，为判例所长期认可和明确承认，并且符合国民的法律意识，已经具有了习惯法的效力 。”

（二）不完全履行的分类

不完全履行的分类 是不完全履行理论当中相当关键的一环，所谓债务之不履行，自当有义务之违反，那么不完全履行违反了何种义务？从债之关系义务群来看不完全履行的分类，存在于违反主给付义务和从给付义务中。而对于附随义务的违反 ，德国法中一直认为积极侵害债权理论中包含不良给付和附随义务的违反，而且在实务当中，又以附随义务的违反比较普遍。我国台湾地区的民法理论由于立法对于附随义务是否属于不完全履行没做规定，所以尚存在争论。不过学者大多主张附随义务的违反可构成不完全履行。如史尚宽先生将因附随义务的违反而构成的给付不完全纳入到加害给付中，其侧重于附随义务对于履行利益以外的利益所受到的损害。）王泽鉴先生虽主张慎重对待，但亦支持附随义务的违反可构成不完全给付。“盖债之关系（尤其是契约关系）系一种信赖关系，当事人依诚实信用原则，负有某种作为及不作为之义务。一方面在于使债权人之利益能够圆满实现，另一方面在于避免因债之履行致他方当事人之人身或其他财产法益遭受损害 。”
我国民法理论的论著，教科书中，亦认可附随义务的违反可构成不完全履行。王利明先生谓：“从严格意义上讲，债务人履行时，未尽到其依据诚实信用的原则，所产生的附随义务（如未尽到瑕疵告知的义务，保护协作忠实的义务等等）也表明债务人未能全面履行其应尽的义务，因此是一种不合格的履行 。”笔者同意上述几位法学家们的观点，但是关于附随义务的违反在分类上应归为瑕疵给付还是加害给付，亦或兼而有之，尚不得知。
关于不完全履行的分类，笔者列出了表格，以资参考：

不完全履行


种类 分类的名称 例如
主给付义务 履行利益本身受到侵害 瑕疵给付 甲所交付的马血统证明书具有瑕疵，难为必要的证明，致乙不能将其参加比赛或者是售出
从给付义务 履行利益以外的利益受到侵害 加害给付 甲出卖给乙的马匹患有传染疾病，致使乙农场其他马匹染病死亡
附随义务 履行利益本身或者以外的利益受到侵害 加害给付？？？ 出卖人未告知机器之使用方法，机器本身价值或效用之减少；机器爆破时，债权人人身财产所受之损害


史尚宽先生认为附随义务的违反构成了加害给付，从史尚宽先生的文中所举出的“书籍返还人未告贷于人以其书曾经患猩红热病者之手”和“机器之出卖人误告买受人使用方法，致发生爆裂并对于买受人之财产或身体与以损害或者伤害”例子可知 。（此处财产从意思上看并不包括机器本身，而是除此之外的财产），但史尚宽先生似乎仅仅针对保护义务，即避免侵害履行利益以外的人身和财产利益的义务而谈的。而附随义务中还有一些是辅助权利人实现之义务，例如照顾，忠实，协作，告知等义务，对此应当归于何类？史尚宽先生没有提及。钱国成先生倒是认为违反附随义务之情形（仅违反告制义务最常见），其亦构成瑕疵给付 。那么违反瑕疵义务是构成加害给付呢？还是瑕疵履行？亦或兼而有之？笔者认为，违反附随义务中的保护义务可构成加害给付，如是不假。而辅助权利人实现的义务是帮助债权人，使其履行利益得以实现，在这过程中既可能使履行利益本身受到侵害，也有可能会造成履行利益以外的利益受到侵害，因而，如何将其归类，尚不能得出准确之结论。然而不管怎样，不完全履行与损害效果观之，究系有瑕疵履行和加害给付这两种形态，与本文研究之问题无碍，在此不做探讨。

二、举证责任
（一） 举证责任

民事诉讼之举证责任是民事诉讼中的核心问题，其在民事诉讼法中占据着举足轻重的地位。民事诉讼的举证责任内涵具有双重涵义 ，即行为意义上的证明责任 和结果意义上的证明责任，前者指当事人对所主张的事实负有提供证据证明的责任，后者指在事实处于真伪不明状态时，主张该事实的当事人所承担的不利诉讼结果，这种不利的诉讼结果，既表现为实体法上的权利主张得不到人民法院的确认和保护，又通常表现为因败诉而负担的诉讼费用 。实际上，行为责任与结果责任在证明责任中地位并不相同，只有结果责任才能真正反映证明责任的本质，而行为责任依附于结果责任 。举证责任问题的重点在于结果意义上的举证责任问题，因为其将决定谁将承担因无法举证而产生的不利的诉讼后果，其意义是不不言而喻的。
众所周知不完全履行理论之于民法体系中出现的时间最晚，而且一经出现就饱受争议，因此，历来学者对于不完全履行之理论研究著述颇丰，从不同角度对于不完全履行的意义，种类，构成，效力及后果等进行了颇为详尽的分析，其论述都是相当有见地，令人如沐春风，受益匪浅。但是针对不完全履行的举证责任问题，不知为何，学者们却鲜有研究。在所有涉及于不完全履行的著述中对于举证责任总是一笔代过，甚至不做讨论。然而，现代社会因民事争端引起的民事诉讼，其诉讼过程中举证责任的承担是相当重要的，尤其是谁负有举证责任，就应当由其对主张之事实提供证据并予以证明，若诉讼终了时根据全案证据仍然不能判明当事人主张的事实真伪，则由当事人承担不利的诉讼后果。
举证责任之分配，学说甚多。近代以来以罗森贝克之“法律要件分类说”成为通说。认为凡主张权利存在的当事人，应就权利发生法律要件存在的事实予以举证；凡否定权利存在的当事人，应就权利妨害法律要件，或者权利消灭法律要件，亦或权利制约法律要件的存在事实负有举证责任 。就不完全给付而言，需明确一点，不完全给付状态之确定的举证责任，理应由债权人负举证责任 。否则则无诉讼之必要，这也是学界通说。而归责事由之举证责任，正系本文所论之内容。

（二） 我国的举证责任

就我国的举证责任来看，举证责任的分配规则仍不完备，现行《民事诉讼法》第64条第1款虽然对举证责任做了一般性的规定，然而其规定的是一种行为意义上的举证责任，并不包含结果意义上的举证责任。而且它无法解决双方当事人所主张的事实处于真伪不明的情况下，由何方当事人来承担不利诉讼后果的问题 。由于其在实践中缺乏可操作性，理论上缺乏逻辑性，不能经受理论和实践的检验，故无法对举证责任问题提供一般性准则。虽然最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第1款对其有所改进，但仍存在着不足，最为明显之处在于不能使双方当事人之间的举证责任达到平衡，诉讼双方的地位严重不平等，从而背离了诉讼中程序公正的要求。举证责任分配应当以形式标准为主，实质标准为辅。其中形式标准主要包括法律规定、司法解释、证明责任契约、法律要件分类。实质标准则是法官根据具体案情对举证责任的分配进行具体的自由裁量 。不完全履行的举证责任，也应当以此为基准，确定举证责任之问题。笔者认为，必须加强我国有关举证责任理论研究的力度，务求合理的分配举证责任之问题，这也是本文之目的所在。

三、不完全履行的举证责任

（一） 举证责任分配的诸家学说

关于不完全履行的举证责任，德国民法第363条规定：“债权人对于为履行而提出之给付，以其为履行而受领者，如以之为异于债务人所负担之给付或为不完全，而欲不认其给付为履行时，应付举证之责。”看来德国法中对于不完全履行的举证责任认定上，偏向债务人。债权人对于债务人所负担之不完全应该负举证责任。我国台湾地区的民法中对于不完全履行的举证责任没有规定，有几位学者对此有过一定的论述，史尚宽先生的观点同德国法的意思是一致的，认为“给付之完全，应由债务人证明。否则债权人得拒绝受领，如欲不认其为履行，则应负证明其不完全之责任 。”同时，史尚宽先生又谓，不完全给付与侵权行为之损害赔偿责任竞合时，债权人得以任意行使其一。“但为侵权行为损害赔偿之请求。债权人应证明债务人之为故意或过失或其他可归责债权人之事由。反之，基于债务不履行之不完全给付，损害赔偿请求则债权人无此举证责任。债务人需证明其非可归责于己始可免责 。”在史尚宽先生看来，不完全履行的举证责任，由于债务人已履行其交付义务，债权人受领给付，说明债权人对此是满意的，尔后出现了履行不完全，自然应当由债权人承担举证责任。但当其于侵权责任产生竞合时，方采债务人就不可归责之事由负举证责任。郑玉波先生，认为“今日工商社会，大量生产，大量消费，不完全给付尤其是加害给付，往往与消费者保护之问题有关，应否采无过失责任，或采举证责任转换之方式，以维护消费者之利益，值得研究。从中可以看出郑玉波先生立论的是根据是现代社会生产工作生活等各项活动的特点，具有很强的现实适用性和针对性。王泽鉴先生，其观点基本上与郑玉波先生相似，但其认为在立法政策上，似有商榷之余地，盖契约之种类繁多，性质有别，均采无过失主义，不免失其轻重，惟就现行法解释而言，使债务人就不可归责之事由负举证责任（举证责任之倒换），可资采取。换句话说，王泽鉴先生认为采无过失责任太过绝对化，而采举证责任之倒换，似较妥。他的理由有二点（1）判例学者之一致见解 ，不完全给付为债务不履行之一种，原则上应采统一解释 （2）债务人所为之给付,何以不完全,债权人不易明了,损害事实原因多在债务人控制领域内,要债务人就不可归责之事由付举证责任,承担不能举证之不利益,实合乎公平正义之原则 。由上我们可以看出，关于不完全履行的举证责任，学者们的观点并不是一致的，史尚宽同意德国民法，认为应当由债权人来承担举证责任，其于侵权责任产生竞合时，方采债务人就不可归责之事由负举证责任。而郑玉波和王泽鉴先生则认为应当由债务人承担举证责任，虽然程度有异。那么究竟应采何种说法为宜？
瞥开二者对错先不谈，根据刚才分析得出的结论，即不完全履行可大致分成加害给付和瑕疵履行两类，笔者将分别论述其举证责任。做此安排的依据或是，不完全履行同民法其他理论往往能交叉适用，具体的说加害给付往往和侵权行为，产品质量责任产生竟合；而瑕疵履行对应的是瑕疵担保责任这一法律制度。故而应当对此予以分类讨论，找出问题，解决问题。

（二）加害给付
黑龙江省黑河市人民政府


第8号


《黑河市城区物业管理实施细则》业经2001年9月6日市政府第10次常务会议讨论通过，现予发布实施。


市长：赵学礼

二OO一年十月一日



黑河市城区物业管理实施细则



第一章 总 则
第一条 为规范物业的使用、维修和管理服务活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家、省法律、法规的有关规定，结合黑河市区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于黑河市城区。各县（市）可参照执行，也可根据有关规定和本细则制定各自的物业管理实施细则。
第三条 本细则所称的物业，主要指已经竣工验收并且交付使用的住宅、办公用房、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其配套设施，以及与建筑物、配套设施相关的场地。
本细则所称物业服务，是指依法设立的物业服务企业，在物业共用部位及共用设施设备、小区道路、环境卫生、园林绿化、场区、公共休闲娱乐设施和区域安全防范等方面，依照与业主或者业主委员会签订委托合同约定的项目和内容，对其进行的维修、养护和管理的经营行为。物业服务企业可接受供水、排水、供电、供暧、通讯等相关专业单位的有偿委托，为业主提供相应设施、设备的维修、养护和管理。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。
第五条 市房产管理局主管市城区物业行业行政管理工作。
建设、规划、公用、卫生、公安、邮电、供电、环保、物价、供水、街工委、供热等有关行政管理部门和单位按照各自职责，协同市房产管理局实施本细则。
第六条 市房产部门对物业管理主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章和政策；
（二）负责物业管理企业的二级以上资质初审工作和三级及临时资质审批工作；
（三）对业主公约、物业委托合同（含前期物业管理委托合同和前期物业管理服务协议）的签订、中止、终止进行备案管理；
（四）指导业主委员会的工作，并实施登记管理；
（五）监督、指导物业服务活动；
（六）参与制定物业管理收费标准；
（七）对违反本细则的行为实施处罚；
（八）受理对违反细则行为的投诉。
第二章 业主及业主委员会
第七条 本细则所称业主，是指房屋的所有权人或使用人。
第八条 业主享有以下权利：
（一）维护物业自用部位的合法权益；
（二）参与管理物业共用部分和公共事务；
（三）参与业主大会或业主代表大会；
（四）选举业主委员会成员或者被选举成为业主委员会成员；
（五）表决业主公约和业主委员会章程；
（六）表决有关业主利益的重大事项；
（七）监督业主委员会工作。
业主应承担下列义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业服务管理制度和规定；
（四）按时交付物业服务费用。
第九条 业主大会由物业服务区域内的全体业主组成；1个物业服务区域组成1个业主大会。物业服务区域的范围按黑河市城区物业管理服务区划和规划确定。
第十条 1个物业服务区域内有下列情况之一的，由开发建设单位、物业销售单位、物业管理企业，在房地产行政主管部门的指导监督下组织召开首次业主大会或业主代表大会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达50%以上；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%以上，不足50%，但使用期限已超过1年；
（三）已出售公有住房达到35%以上。
物业销售单位未及时组织首次业主大会的，由市房产局责令限期召开，并实施监督。
第十一条 业主大会享有下列权利：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）通过业主公约和业主委员会章程；
（四）批准物业服务委托合同；
（五）决定有关业主利益的重大事项。
第十二条 业主大会的决定，应当有过半数以上有投票权的业主同意，方可通过。
业主可以委托代理人参加业主大会；不满16周岁的业主由其法定监护人出席。
业主的投票权按户计算。
第十三条 首次业主大会召开后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开1次。
经有投票权20%以上的业主提议，可以召开临时业主大会，业主委员会应当在接到提议3日内，就所提议题组织召开临时业主大会。
第十四条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应由业主担任。业主委员会每届任期2至3年，可以连选连任。业主委员人数根据需要一般由5至7人组成，设主任1名，副主任1至2名。
业主委员会自选举产生之日起10日内，到市房产部门登记。
第十五条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告实施情况；
（二）草拟业主公约（业主公约内容和要求详见建设部[1997]219号文件）业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过；
（三）与物业服务企业订立、变更或者解除物业委托服务合同；
（四）审议物业服务企业制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务各项规章制度的执行；
（六）协调房屋产权人、使用人与物业服务企业之间的关系；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）监督共用设施设备、公共场地的使用和维护；
（九）对设立的房屋共用部位、共用设备设施维修基金的筹集、使用进行监督管理；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会会议由主任委员负责召集，召开会议应当有过半数以上的业主委员出席，做出决定须经出席会议三分之二以上的委员同意。
业主委员会做出的决定应予以公布。
第十六条 业主公约由业主共同订立的有关物业的共用部分或者公共事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
业主公约对物业的受让人或者承租人具有与业主同等的约束力。
第十七条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触，并于通?0日内报市房产部门备案。
第三章 物业服务企业
第十八条 本细则所称物业服务企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的企业。
第十九条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定，领取物业服务企业资质证书、办理营业执照、取得物价收费许可证后，方可从事物业服务经营活动。
设立物业服务企业除应当符合有关法律、法规的规定外，还应当具有管理物业所需的管理机构和专业技术人员。其中中级以上专业技术人员不少于3人，有物业管理上岗培训合格证的不少于3人。
物业服务企业应当按照规定向市房产部门申请领取物业管理资质证书。
第二十条 物业服务企业享有下列权利：
（一）验收、接管所接受委托的物业和物业服务所需的物业资料；
（二）根据物业委托合同和业主公约，制定物业服务管理具体实施办法以及各项规章制度；
（三）依法收取物业服务费用；
（四）制止物业管理方面的违法、违规行为；
（五）选聘物业服务专营企业承担专项业务；
（六）按照企业经营许可范围从事经营活动。
第二十一条 物业服务企业承担下列义务：
（一）依法从事物业服务经营活动，接受物业主管部门以及其他有关行政主管部门的指导和监督；
（二）履行物业服务委托合同，接受业主、业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会通报物业服务管理工作情况；
（四）每年向全体业主公布物业服务费用财务收支情况；
（五）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。
第二十二条 市外物业企业到本市或者本市物业服务企业跨地区接受委托承担物业服务的，按照省、市主管部门有关规定办理资质验证手续后，方可从业。
第四章 物业委托服务
第二十三条 业主委员会应当采取公开招标投标方式选聘物业服务企业。具体办法按省规定执行。
第二十四条 建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业服务企业管理。
第二十五条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务委托合同（合同内容详见市房产局转发的合同范本）。
物业管理服务委托合同应当载明下列主要内容：
（一）业主委员会和物业服务企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理服务项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
第二十六条 物业服务企业聘请物业服务专营企业时，其与业主委员会签订的物业服务委托合同中规定的责任，不得随之转移。
第二十七条 物业服务企业未履行物业服务委托合同，经业主委员会提出仍未改正，或因其他违法行为影响业主权益时，业主委员会可通过决议中止物业服务委托合同。
接到中止物业服务委托合同通知起30日内，物业服务企业应当中止物业服务经营活动，交还物业资料并撤离物业现场；在此期间，业主委员会应当选聘其他物业服务企业。
第二十八条 物业服务委托合同签订或者终止和发出中止物业服务委托合同通知起15日内，物业服务企业向业主委员会办理下列事项，并由物业服务企业向市房产部门备案，
（一）对预收的物业管理服务费用予以据实结算，多收部分应预退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；
（三）移交物业管理用房和业主共有的其他财物。
第二十九条 物业销售单位应当在物业及其附属设施设备综合验收合格后，向业主委员会移交物业；未经综合验收合格的物业不得移交，并由物业销售单位继续承担物业服务费用。
物业销售单位移交物业时应向物业服务企业及业主委员会提交下列资料：
（一）房屋建设的各项批准文件；
（二）竣工总平面图；
（三）房屋及配套设备设施的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）房屋使用说明书及其他必要的资料。
第五章 物业使用
第三十条 物业的使用应当遵守国家、省和市人民政府的有关市容环境卫生、环境保护、房产管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第三十一条 物业使用中不得从事下列活动：
（一）擅自改变房屋用途；
（二）擅自拆改或损坏房屋结构及改变外貌；
（三）在楼梯通道内搭建构筑物；
（四）存放易燃、易爆、有毒、放射性等危险品；
（五）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（六）公益设施属业主共有，不得对外出售。
第三十二条 物业服务区域内禁止下列为：
（一）损坏绿地、园林、树木；
（二）破坏共用设施、共用设备；
（三）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（四）发生超出标准的噪音；
（五）排放有毒、有害、有污染的物质；
（六）在建筑物、构筑物上乱图写、乱刻画；
（七）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十三条 未经业主委员会同意，在物业服务区域内不得从事下列活动：
（一）占用绿地及公共场地；
（二）张贴、设置广告；
（三）设立摊位、集贸市场；
（四）搭建建筑物、构筑物。
第三十四条 业主装修物业，应当事先通知物业服务企业，物业服务企业应当将有关注意事项告知业主，业主应当按有关规定事先办理相应审批手续。
物业服务企业应当监督业主的装修活动，制止违法或者违约行为。
第三十五条 除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特殊车辆外，机动车辆在物业服务区域内停放，可以由物业服务企业收费，收费标准按照市物价管理部门的规定执行。
物业服务企业收取的车辆停放费用，应当列入物业维修基金，用于公共场地的维修与养护。
第三十六条 利用物业设置及其他经营性设施的，应当征得相关业主和业主委员会同意，方可向有关部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，支付经物价部门批准的设置费用。
按照前款规定，收取的费用，应当列入维修基金。
经市人民政府批准，在物业服务区域内设置公益性广告，业主、业主委员会和物业服务企业应当无条件支持，不得阻碍。
第三十七条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为转让或者租赁合同的附件。
业主签订物业转让或者租赁合同之日起10日内，应当将合同副本送交业主委员会和物业服务企业备案。
第六章 物业服务
第三十八条 物业服务包括指定性服务、协商服务、特约服务。指定性服务是物业服务企业应当向业主提供的公共性服务；协商服务是物业服务企业与业主（业主委员会），根据双方意愿协商确定的服务或物业服务企业与业主服务的相关专业单位，根据双方意愿协商确定的为业主提供委托性的公共性服务；特约服务是指物业服务企业与个别业主，根据双方意愿协商确定的指定性、协商性以外的为个别业主提供的服务。
第三十九条 指定性服务包括以下内容：
（一）建筑物共用部位的养护、维修（详见黑市房改发[1993]3号文件）；
（二）公共场地的养护，维修；
（三）供水、排水、供电、通讯、集中供暖等共用设备设施的养护、维修；
（四）公共环境卫生的清扫、保洁；
（五）物业档案资料管理；
（六）政府规定的其他内容。
第四十条 协商性服务包括以下内容：
（一）服务区域内的安全防范；
（二）车辆停放管理；
（三）公共区域的环境绿化；
（四）接受相关单位有偿委托，代收代缴相关费用；
（五）接受相关单位有偿委托，对建筑物附属的供水、排水、供电、通讯和集中供暖等共用设备、设施的养护、维修。
第四十一条 物业的维修责任，按照下列规定划分：
（一）自用部分（详见黑市房改发[1993]3号文件）由业主负责，也可以有偿委托物业服务企业养护、维修；
（二）指定性服务由物业服务企业负责，费用由业主承担；
（三）法定保修期内的自用部位、房屋附属的自用设备设施，以及房屋共用部位、房屋附属的共用设备设施的维修养护或更新，由法定的责任单位负责。
第四十二条 物业的共用设施、公共场地因人为原因损坏的，由责任人维修、更新。
房屋的共用设施、设备维修时，相邻业主应当予以配合，不得阻碍。因阻碍维修造成设备设施损坏或者其他经济损失，责任人应当承担赔偿责任。
因物业维修、装修造成相邻业主自用设备设施损坏的，责任人应当负责修复或者赔偿。
由非人为不可抗力造成物业严重损坏，危及业主及其他人员安全的，物业服务企业应当立即采取措施，及时修复，否则其后果由物业服务企业承担。
第四十三条 供水、排水、供电、通讯、供暖等有关专业单位，在物业服务区内开挖路面或者进行其它施工时，应当事先通知物业服务企业，并保证工程及时竣工，同时由施工单位负责恢复原貌。
第七章 前期物业管理
第四十四条 新建房屋出售单位应当在出售房屋前制定房屋使用说明书和房屋质量保证书，与其选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务合同，物业销售单位或物业服务企业按物业前期管理服务合同和预购房户签订物业管理前期服务协议，并报市房产部门备案（物业管理前期服务协议内容详见黑市房字[2000]第15号文件，物业管理前期合同按市房产局转发示范文本签订）。
新建房屋出售单位与房屋买受人签订房屋预（购）售合同，房屋使用说明书、房屋质量保证书和前期物业管理服务协议作为合同的附件。
第四十五条 新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第四十六条 物业自用户进住至业主委员会成立前，由房屋出售单位负责物业管理，或者委托物业服务企业进行前期管理。业主委员会成立后，在选聘物业服务企业时，在同等条件下，应优先聘用进行前期管理服务的物业企业。
公有住房出售后，没有委托物业管理的，由公有住房出售前的管理单位实施物业管理。
第八章 物业维修基金
第四十七条 公有住房出售后，售房单位按不低于售房款的25％比例提取公有住房售后维修基金，用于物业共用部位和相应共用设施设备的维修、养护和更新，不得挪作它用。
新建商品房（含经济适用住房和集资合作建房）按建设部规定提取。
第四十八条 维修基金以业主委员会名义存入金融机构，设立专门账户。所计取的利息应计入维修基金。
维修基金按栋立账，按户核算。
第四十九条 维修基金不足时，业主委员会可按照建筑面积比例，向业主分摊收取。业主应当及时足额交纳。
业主转移物业时，其维修基金账户中的剩余部分不予退还，并随之转让受让人。维修基金收支账目，接受业主的监督。
第九章 物业服务费用及服务用房
第五十条 房屋出售单位（含经济适用住房和集资合作建房）按建筑面积每平方米1.5元比例，向物业管理区域提供物业管理用房资金。用该资金解决物业管理用房，该用房属业主共有，由物业服务企业无偿使用并负责无偿维修、养护。
物业服务用房资金可摊入销售成本。
业主转让物业所有权时，其物业服务用房的产权份额同时转移。
未经业主委员会同意和市房产部门批准，不得改变物业服务用房的使用性质。
第五十一条 物业服务费用由物业服务企业按照物业管理服务收费的规定向业主和使用人收取。
物业管理服务收费遵循合理、公开以及管理服务水平相适应的原则，根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商议价。具体管理办法由市物价部门会同市房产部门另行制定。
第五十二条 业主应及时、足额交纳物业服务费用。
对已实行物业服务，但尚未出售的空置物业或已购置尚未使用的物业，由物业所有权人按正常服务收费标准的50％交纳物业服务费用。
第五十三条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期不得超过3个月。
第五十四条 物业服务企业应向业主公布实际收取的物业服务费用项目和标准，否则业主有权不支付物业服务费。
物业服务企业在物业服务委托合同约定，或者收费项目规定范围以外，自行提供服务，未经业主或业主委员会认可的，业主可以不支付物业服务费用。
第五十五条 对实行政府定价的物业指定性服务，当政府定价低于指定性服务社会平均成本时，应对相应的物业服务企业这部分服务免收交营业税。
第十章 法律责任
第五十六条 业主、使用人违反业主公约的，应承担相应的民事责任。业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业服务委托合同交纳物业管理服务费的，物业服务企业可按约定加收违约金或依法追交。
物业服务企业违反物业服务委托合同的约定，应承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定违反本细则的，市房产部门责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业服务企业违反本细则第十九条一款、第二十二条的，由市房产部门责令限期补办手续，逾期不办的，责令其停止违法活动。
第五十九条 违反本细则其他条款有关规定的，由市房产部门责令停止违法行为，限期改正。
第六十条 房屋开发建设单位（含经济适用住房、集资合作建房单位）不按本细则提供物业管理费用和物业管理用房资金的，由市房产部门责令限期履行，逾期不履行的，市房产部门申请人民法院强制执行。
第六十一条 物业服务企业不服市房产、物价行政管理部门行政处罚的，可依照《行政诉讼法》、《行政复议法》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
业主、使用人不服物业服务企业做出的物业管理决定的，可依《行政诉讼法》、《行政复议法》的有关规定，向市房产管理局投诉，由市房产管理局做出裁决，不服裁决的可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
逾期不申请复议或者不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定机关申请人民法院强制执行。
第六十二条 市房产部门、有关管理部门工作人员循私舞弊、贪污受贿的，由上级主管部门或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第十一章 附 则
第六十三条 对不按规划、设计标准建设或配套设施不全、不具备物业服务基本条件的住宅小区，应通过追补开发建设单位历史欠账、使用物业服务维修基金、拨付一定比例公房出售资金、产权人部分出资、城建维护资金投入等渠道，进行投资改造，使其达到物业服务的基本条件。
第六十四条 本细则由市房产局负责解释。
第六十五条 本细则自发布之日起执行。