山西省人大常委会


山西省物业管理条例

　　（２００４年９月２５日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）
　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　省人大常委会公告
　　《山西省物业管理条例》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议于２００４年９月２５日通过，现予公布，自２００５年１月１日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　山西省人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　２００４年９月２５日

　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主和 物业管理企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条　本条例所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　第三条　配套设施齐全的物业推行物业管理；配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位（或者公有住房出售单位）和公用企（事）业单位完善配套设施。
　　鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。
　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
　　设区的市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作。
　　　　　　　　　　第二章　业主和业主大会
　　第五条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
　　第六条　物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。
　　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
　　只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第八条　物业管理区域的划分应当遵循下列原则：
　　（一）方便居民的生活和工作；
　　（二）有利于对物业实施统一管理；
　　（三）有利于社区建设与管理。
　　第九条　有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域：
　　（一）属于独立封闭式小区的；
　　（二）处于同一街区或者位置相邻的；
　　（三）配套设施设备可以共享的；
　　（四）其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第（二）、（三）、（四）项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于３万平方米。
　　物业管理区域划分后，设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
　　第十条　物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
　　（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；
　　（二）共用设施设备情况；
　　（三）建设单位、产权单位；
　　（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；
　　（五）物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案。
　　第十一条　在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位（或者公有住房出售单位）、物业管理企业均可以向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告：
　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到５０％以上的；
　　（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足５０％，但自第一个业主入住之日起满2年的。
　　设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当自收到报告之日起３０日内，指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
　　筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位（或者公有住房出售单位）组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于７日。
　　第十二条　筹备组负责下列筹备工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）提出业主大会议事规则和业主公约草案；
　　（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）提出业主委员会委员产生办法草案；
　　（五）其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开１５日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于７日。
　　第十三条　筹备组应当自成立之日起３０日内，在物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
　　第十四条　业主在首次业主大会会议上的投票权数由套（处）票和面积票组成，具体按照以下标准确定：
　　（一）住宅物业一套计１０票，其建筑面积每满１０平方米增加１票，不足１０平方米的部分不计票数；
　　（二）非住宅物业一处计５票，其建筑面积每满１０平方米增加一票，不足１０平方米的部分不计票数。
　　业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。
　　第十五条　业主大会会议应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
　　业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
　　第十六条　一个物业管理区域内业主在３００人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议７日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
　　被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。
　　第十七条　业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。
　　业主委员会委员的人数应当是５至１５人的单数，业主委员会任期为３至５年，可以连选连任。
　　召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
　　第十八条　业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，持下列资料向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门备案：
　　（一）业主大会成立的情况；
　　（二）业主大会议事规则；
　　（三）业主公约；
　　（四）业主委员会委员的基本情况。设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起７日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。
　　业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。
　　第十九条　业主委员会认为有必要，或者有２０％以上业主提议，可以变更业主委员会委员；变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第二十条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的；
　　（二）连续３次无故缺席业主委员会会议的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（五）拒不履行业主义务的；
　　（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
　　业主委员会委员应当自委员资格终止之日起３日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
　　第二十一条　业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。
　　业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十二条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。
　　　　　　　　　　　　第三章　物业管理企业
　　第二十三条　物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
　　物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。
　　第二十四条　物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：
　　（一）根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；
　　（二）根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；
　　（三）选择专业性服务企业承担专项服务业务；
　　（四）制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；
　　（五）法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。
　　第二十五条　物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：
　　（一）履行物业服务合同；
　　（二）接受业主、业主大会和业主委员会的监督；
　　（三）执行物业管理行业规范、服务标准；
　　（四）妥善保管物业有关资料；
　　（五）接受有关行政管理部门的监督管理；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第二十六条　物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起１０日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。
　　　　　　　　　　　第四章　物业管理招标投标
　　第二十七条　前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目、进行招标的建设单位。
　　物业管理招标人是依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大会。
　　物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业管理企业资质的企业法人。
　　第二十八条　新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模小于３万平方米的，经物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第二十九条　建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：
　　（一）现售商品房在现售３０日前；
　　（二）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
　　（三）非出售的新建物业在交付使用９０日前。业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业管理企业的，应当在物业服务合同期满前６０日内或者合同解除之日起６０日内，完成物业管理招标投标工作。
　　第三十条　评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。
　　依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为５人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的２／３。
　　第三十一条　招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
　　招标人应当自确定中标人之日起１５日内，向物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。
　　第三十二条　物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。
　　　　　　　　　　　　第五章　前期物业管理
　　第三十三条　本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
　　建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的前期物业服务合同示范文本。
　　第三十四条　前期物业服务合同的内容由建设单位与物业管理企业约定，一般包括下列事项：
　　（一）双方的权利和义务；
　　（二）物业的基本情况；
　　（三）服务事项、质量和费用；
　　（四）计费方式和收费起始时间；
　　（五）合同期限和合同解除条件；
　　（六）违约责任。
　　前款规定的服务事项一般包括下列内容：
　　（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理；
　　（二）环境卫生、绿化管理；
　　（三）物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项；
　　（四）物业装饰装修管理；
　　（五）物业档案资料管理。
　　第三十五条　建设单位应当自物业竣工验收备案之日起３０日内，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。
　　分期建设的物业，建设单位应当与物业管理企业或者业主、业主委员会，分期办理已竣工验收备案的物业的交接验收手续。
　　第三十六条　建设单位和物业管理企业办理物业的交接验收手续时，物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房、共用设施设备和下列资料，并办理书面移交手续：
　　（一）物业（不含业主个人房屋）权属资料；
　　（二）设施设备的订货合同、产品合格证书、销售凭证，安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）规划设计图及批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（五）前期物业管理所必需的其他资料。
　　第三十七条　未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。
　　第三十八条　建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。
　　物业管理用房所有权属于业主，不得买卖或者抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。
　　　　　　　　　　　　第六章　物业管理服务
　　第三十九条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。
　　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十条　业主委员会应当自物业服务合同签订之日起３０日内，按照本条例第三十六条的规定，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。
　　第四十一条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当认真履行职责，不得侵害居民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。
　　第四十二条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
　　前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
　　物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十三条　物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
　　物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
　　物业服务收费实行政府指导价的，物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定，同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。
　　第四十四条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　物业服务费用实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业管理企业应当及时答复。
　　第四十五条　物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。
　　房地产行政主管部门接到投诉后，认为该投诉事项不属于其职责范围的，应当及时告知投诉人向有关部门投诉。
　　　　　　　　　　　第七章　物业的使用和维护
　　第四十六条　业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。
　　业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　第四十七条　物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌；
　　（二）违法修建建筑物、构筑物；
　　（三）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备；
　　（四）擅自设置营业摊点；
　　（五）占用、损坏绿地、树木和绿化设施；
　　（六）擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划；
　　（七）擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；
　　（八）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音；
　　（九）利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
　　（十）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
　　第四十八条　车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。
　　车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。
　　第四十九条　物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
　　第五十条　物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。
　　第五十一条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第五十二条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　本条例实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。
　　专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。
　　省建设行政主管部门和设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内专项维修资金收取、使用、管理的监督工作。
　　第五十三条　专项维修资金由物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门或者其委托的单位代收。
　　未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门代管；业主委员会成立的，物业所在地设区的市、县（市、区）房地产行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。
　　第五十四条　专项维修资金应当在金融机构开设专户储存，按幢建账，按户核算。
　　专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。
　　专项维修资金的使用，应当按照国家有关规定接受审计监督。
　　第五十五条　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金按照下列规定使用：
　　（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
　　（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；
　　（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
　　第五十六条　业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
　　因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
　　　　　　　　　　　　　第八章　法律责任
　　第五十七条　违反本条例规定，法律、法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。
　　第五十八条　违反本条例规定，未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的，或者超越资质等级从事物业管理活动的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十九条　违反本条例规定，物业管理企业自接到解聘通知之日起１０日内不退出该物业管理区域的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令退出；拒不退出的，颁发资质证书的部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书，资质证书由国家有关部门颁发的，建议国家有关部门予以处理。
　　第六十条　违反本条例规定，擅自改变房屋使用性质的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，有关行政管理部门依法予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十一条　违反本条例规定，破坏房屋承重结构和主体结构的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十二条　违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门挪用专项维修资金的，由同级人民政府追回挪用的专项维修资金，没收违法所得，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
　　物业管理企业挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书，资质证书由国家有关部门颁发的，建议吊销其资质证书。
　　业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款。
　　挪用专项维修资金构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六十三条　违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　　　　第九章　附则
　　第六十四条　本条例所称共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　本条例所称包干制，是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　本条例所称酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第六十五条　本条例自２００５年１月１日起施行。

全国人大常委会


全国人大常委会2008年工作要点

(2008年4月15日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二次委员长会议通过)


2008年是十一届全国人大及其常委会依法履职的第一年。全国人大常委会工作的总体要求是：全面贯彻党的十七大精神，高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持党的领导、人民当家作主、依法治国有机统一，坚持和完善人民代表大会制度，按照十一届全国人大一次会议决议要求，紧紧围绕党和国家工作大局依法履行职责，突出工作重点，讲求工作实效，努力开创人大工作新局面。按照这个总体要求，提出2008年工作要点如下。

一、继续加强和改进立法工作，不断提高立法质量

1．以完善中国特色社会主义法律体系为目标，从我国基本国情出发，坚持以人为本，坚持实事求是，抓紧制定在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、改革开放和现代化建设急需的法律，及时修改与经济社会发展不相适应的法律，督促有关方面尽快制定和修改与法律相配套的法规，确保到2010年形成中国特色社会主义法律体系。要以改善民生为重点加强社会领域立法，继续完善经济、政治、文化领域立法，积极推进科学立法、民主立法，不断提高立法质量，更好地发挥法律在国家政治和社会生活中的规范、引导和保障作用。

2．研究制定五年立法规划。在中国特色社会主义法律体系基本形成的基础上，按照完善中国特色社会主义法律体系的要求，适应经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的需要，制定五年立法规划。五年立法规划要突出重点，统筹兼顾。必须制定的重要法律，要力争在五年内制定出来，完善法律体系的各部门法律；必须修改的现行法律，要在总结实践经验的基础上加以修改，完善各部门法律的内容；必须有相应法规配套的法律，要督促有关方面制定和修改与法律相配套的法规。要使法律、行政法规、地方性法规三个层次协调统一，形成一个有机整体，发挥法律体系的整体功能。组织开展对现行法律的清理工作。适时召开立法工作会议，对立法工作进行全面部署。

3．全面落实2008年立法工作计划，制定国有资产法、社会保险法、食品安全法、循环经济法、农村土地承包纠纷仲裁法等重要法律；修改完善选举法、全国人大组织法、国家赔偿法、残疾人保障法、保险法等法律。加强对立法工作的统筹协调，督促法律起草部门认真研究解决立法中涉及的重大问题，在保证质量的前提下，确保列入立法工作计划的法律草案如期提请审议。

4．积极推进科学立法、民主立法。进一步扩大公民对立法工作的有序参与，对食品安全法等与群众利益密切相关的法律草案，要向社会全文公布，广泛听取各方面尤其是基层群众的意见；进一步加强立法中有关重大问题的协调，对社会保险法等草案中涉及的法律关系复杂、专业性较强的问题，要通过立法论证会等形式，广泛征求意见，深入研究论证。发扬民主，集思广益，使制定和修改的法律充分反映人民群众的意愿，符合我国国情和实际，经得起历史检验。

5．督促有关方面制定和修改与法律相配套的法规。现行法律需要制定配套法规的，有关方面应尽快制定。正在起草和审议的法律草案，有关方面应同时落实起草相关配套法规，在法律通过后及时出台，保证法律得到全面准确的实施。

6．加强法律的学习宣传和培训工作。常委会有关部门要制定法律宣传计划。对全国人大及其常委会通过的法律，特别是关系改革发展稳定大局、关系群众切身利益、社会各界普遍关注的重要法律通过后，常委会有关部门要及时组织开展学习宣传工作，通过新闻发布会、视频报告会、新法专题座谈会、法律培训班等多种形式开展宣传普及工作。重点做好食品安全法、国有资产法等法律的宣传工作，继续有针对性地做好劳动关系等方面的法律宣传工作，准确把握法律立法宗旨、基本精神、主要内容以及在实施中要注意的问题，推进法律的全面正确实施。

二、继续加强和改进监督工作，不断增强监督实效

7．以增强监督实效为核心，从党和国家工作大局出发，坚持依法按程序办事，坚持集体行使职权，全面贯彻落实监督法，加强宪法和法律实施，把关系改革发展稳定全局、影响社会和谐、人民群众反映强烈的突出问题作为监督重点，综合运用法定监督形式，加强跟踪监督，务求取得实效，着力推动“一府两院”改进工作，建立健全解决问题的长效机制，做到有法必依、执法必严、违法必究，维护社会公平正义，维护社会主义法制的统一、尊严、权威，更好地发挥人大监督对促进依法行政、公正司法和维护人民利益的作用。

8．统筹安排听取审议专项工作报告和执法检查工作。分别听取和审议7个专项工作报告，组织实施5个方面的执法检查。听取和审议国务院关于抗击低温雨雪冰冻灾害及灾后重建工作情况的报告，推动提高全社会预防和应对重大灾害的能力。听取和审议国务院关于加强金融宏观调控情况的报告、关于稳定物价情况的报告，推动加强和改善宏观调控工作。听取和审议国务院关于促进农民稳定增收情况的报告，检查农民专业合作社法的实施情况，推动社会主义新农村建设。听取和审议国务院关于水污染防治工作进展情况的报告，检查环境影响评价法的实施情况，推动节能减排工作，促进资源节约型和环境友好型社会建设。检查劳动合同法、义务教育法和未成年人保护法的实施情况，切实维护劳动者的合法权益，保障少年儿童健康成长。听取和审议最高人民法院关于加强刑事审判工作、最高人民检察院关于加强刑事审判法律监督工作情况的报告，促进司法公正，维护社会稳定。

9．加强预算和经济工作监督。听取和审议国务院关于2007年度中央决算的报告、关于2007年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告。听取和审议国务院关于国民经济和社会发展计划执行情况的报告、关于“十一五”规划实施情况的中期评估报告。加强预算审查和监督，推动财政体制改革，支持审计机关工作。加强对国民经济运行情况的跟踪和分析，督促落实中央经济工作会议精神，推动国民经济又好又快发展。

10．加强规范性文件备案审查工作。依照监督法规定，加强对行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例以及司法解释等规范性文件的备案审查工作。认真研究处理公民、社会团体、企业事业组织提出的审查建议。在2007年各地清理地方性法规的基础上，继续督促地方落实对不符合监督法或其他现行法律规定的地方性法规的修订、废止工作。对各地新制定的有关人大常委会监督工作的法规，有重点地进行主动审查，维护国家法制的统一。

11．进一步做好信访工作。加强信访综合分析，为常委会立法、监督工作和推动“一府两院”改进工作服务。

三、尊重代表主体地位，充分发挥全国人大代表的作用

12．以深入贯彻中央9号文件为主线，从坚持和完善人民代表大会制度出发，坚持尊重代表主体地位，坚持为代表服务的思想，进一步完善工作制度，加大工作力度，为代表依法行使职权、密切同人民群众联系、扩大对常委会活动的参与创造条件，不断提升代表工作水平，更好地发挥代表参与管理国家事务的作用。

13．认真办理十一届全国人大一次会议期间代表提出的议案和建议。要把办理代表议案与立法工作更有效地结合起来，把办理代表建议与推动改进工作更有效地结合起来，切实提高办理质量。

14．组织好代表闭会期间的活动。认真组织代表开展专题调研和集中视察活动，完善代表小组的组织和活动方式，增强代表活动实效。加强代表同原选举单位的联系，深入了解民情，充分反映民意，广泛集中民智。

15．扩大代表对常委会、专门委员会活动的参与。继续邀请代表列席常委会会议，适当增加参加执法检查的代表人数，继续邀请代表参加专门委员会会议、参加专门委员会组织的立法和执法检查调研活动，发挥代表在立法和监督工作中的作用。

16．认真做好代表依法履职培训工作。在组织代表初任学习的基础上，举办6期代表履职培训班，切实提高代表的依法履职能力。

17．加强和改进代表服务保障工作。拓宽代表知情知政渠道，为代表提供更多信息资料。完善代表工作制度，提高服务工作质量。进一步加强全国人大代表联络机构的工作。

四、发挥人大特点和优势，扩大对外交流合作

18．以巩固和完善定期交流机制为重点，从人大对外交往的特点和优势出发，坚持维护世界和平、促进共同发展的外交政策宗旨，坚持服从服务于国家外交大局，保持对外交往工作的连续性和稳定性，广泛开展与外国议会的友好交往，积极参与国际和地区议会组织的活动，加强治国理政的经验交流，推动各领域的务实合作，更好地发挥人大对外交往的独特作用。

19．做好高层互访工作。重点做好委员长的出访工作。委员长的访问，是我对有关国家进行的重大外交行动。要安排好与往访国领导人的会晤，广泛接触议员和其他政要，增进战略互信，推动互利合作，扩大共同利益，促进双边关系发展。按照国家外交总体布局，认真组织好副委员长出访活动。邀请有关国家议会领导人访华。统筹安排和落实接待有关国家议长和议员来京观摩奥运会工作。

20．巩固和深化与有关国家议会的交流机制。保持与美国参众两院交流机制的连续性和稳定性，加深了解，增进互信，扩大共识，为中美关系发展营造有利氛围。深化与俄罗斯议会两院合作委员会机制，推动双方各领域务实合作，促进中俄战略协作伙伴关系持续发展。巩固和完善与日本参众两院及欧洲议会的交流机制，丰富交流内容和形式。认真筹备和举办与其他相关国家议会的机制交流活动。

21．广泛开展与外国议会各层次、各领域的友好往来与合作。积极参加多边活动，继续发挥在各国议会联盟、亚洲议会大会、亚太议会论坛等国际和地区议会组织中的建设性作用。统筹安排各专门委员会、友好小组、工作委员会和办事机构的对外交往。把涉台、涉藏问题放在全国人大对外交往212作的突出位置，维护我核心利益。

22．抓好换届后外事工作的组织落实和工作落实。尽早明确委员长会议组成人员、常委会组成人员和专门委员会组成人员与重点国家的定期交流机制、参加国际和地区议会、双边友好小组等工作的负责人。搞好新老两届的工作沟通与衔接。加强外事工作的统一领导和统筹协调。坚持和完善外事工作联席会议等一系列制度。

五、加强常委会自身建设，提高依法履职能力和水平

23．坚持正确的政治方向，切实加强思想组织建设。把深入学习领会和全面贯彻落实党的十七大精神作为首要政治任务，进一步增强高举中国特色社会主义伟大旗帜的自觉性和坚定性，进一步增强坚持中国特色社会主义道路和中国特色社会主义理论体系的自觉性和坚定性，进一步增强深入贯彻落实科学发展观的自觉性和坚定性，进一步增强全面建设小康社会的自觉性和坚定性，进一步增强协调推进社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设的自觉性和坚定性，牢固树立党的观念、政治观念、大局观念、群众观念和法治观念，保证人大工作始终沿着正确政治方向前进。加强党的领导，充分发挥党组织的战斗堡垒作用和共产党员的先锋模范作用。办好常委会专题讲座，切实组织好常委会和专门委员会组成人员的集中学习，认真学习宪法法律和现代科学文化等知识，提高依法履职的能力和工作水平。

24．坚持依法按程序办事，完善工作制度。完善常委会议事程序，修改常委会组成人员守则，建立健全适合国家权力机关特点、充满活力的组织制度和运行机制。按照民主集中制原则，充分发扬民主，依法按程序办事，集体行使职权，集体决定问题，增强人大工作的权威性。

25．加强调查研究，改进工作作风。围绕党和国家工作大局思考问题，围绕人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题深入调查研究，更好地发挥人大在体察民情、反映民意、集中民智、珍惜民力方面的优势和作用。保持同人民群众的血肉联系，密切联系全国人大代表，更好地代表人民意愿，自觉接受监督。努力转变工作作风和工作方式，切实改进会风和文风。继续加强与地方人大的联系，共同推进社会主义民主法制建设。

26．充分发挥专门委员会作用。专门委员会要加强沟通，密切配合，相互协调，认真履行宪法和法律赋予的职责，积极主动地协助常委会做好各项工作。进一步加强立法和执法检查的调研，不断提高审议质量工作水平。及时修改专门委员会议事规则，完善工作制度，规范工作方式。

27．加强新闻宣传工作。继续做好委员长视察调研和外事活动的新闻报道。做好代表大会、常委会会议宣传报道。完善新闻发布制度，支持和协助新闻媒体加强和改进对人大工作的报道，广泛宣传人大制度建设和人大工作所取得的成绩。继续加强法制宣传教育，普及法律知识，切实增强全社会的法律意识和法制观念。做好对外宣传工作，增强针对性和实效性。

六、进一步加强全国人大机关建设，提高服务保障水平

28. 以素质能力建设为重点，全面加强机关建设。全国人大机关是最高国家权力机关的集体助手和参谋班子，是政治机关，要按照“政治坚定、业务精通、务实高效、作风过硬、团结协作、勤政廉洁”的要求，围绕常委会中心工作，服务十一届全国人大工作大局，继续抓好机关的政治建设、组织建设、制度建设、思想作风建设和素质能力建设，全面提高素质能力和工作水平，努力造就一支高素质的机关队伍，为全国人大及其常委会依法行使职权提供有力保证。

29. 进一步加强机关思想政治建设。深入学习贯彻党的十七大精神，切实把干部职工思想和行动统一到十七大精神上来，深入领会邓小平理论和“三个代表”重要思想，准确把握科学发展观的科学内涵、精神实质和根本要求，坚持用党的十七大精神武装头脑，指导实践，推动工作。

30. 继续加强机关干部队伍建设。加强局处级领导班子建设，配齐配好各级领导班子，改善领导班子结构。抓好领导干部的学习培训，推动干部交流和挂职锻炼工作。进一步提高机关干部的文字表达能力、学习调研能力、协调沟通能力，不断增强做好工作的实际本领，更好地适应人大工作的实际需要。

31. 进一步提高机关服务质量和水平。切实做好代表大会会议、常委会会议和委员长会议的服务保障工作。加强机关信息化建设，提高行政管理效率。改进机关后勤工作，提高服务保障水平。努力解决干部职工工作和生活中的实际困难，帮助大家减少后顾之忧。全面做好离退休干部职工工作。扎实平稳地推进机关办公大楼建设。